XX年2月20日，袁某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份《購(gòu)房預(yù)訂協(xié)議書(shū)》，約定購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的一棟30層住宅樓的住房一套，開(kāi)發(fā)商在協(xié)議書(shū)中承諾，XX年5月底之前與袁某簽訂正式售房合同，XX年12月31日將房屋交付袁某使用。雙方還約定，袁某于簽協(xié)議時(shí)交付定金5萬(wàn)元，其余　　購(gòu)房款分期支付。袁某依約于簽協(xié)議的當(dāng)天即2月20日交付了定金5萬(wàn)元。但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有履行其在協(xié)議書(shū)中承諾的于XX年5月底之前與袁某簽訂正式售房合同的約定，雖經(jīng)袁某多次催促，但因開(kāi)發(fā)商始終未取得商品房預(yù)售許可證明，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上無(wú)法與袁某簽訂正式售房合同。同時(shí)，袁某在前往工地了解情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，工程僅進(jìn)行到地下基礎(chǔ)設(shè)施，且工地施工標(biāo)牌注明該工程的竣工日期為XX年8月20日，袁某由此認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商承諾的XX年12月31日交房亦不可能兌現(xiàn)。袁某遂向開(kāi)發(fā)商提出解除合同、雙倍返還定金的要求。開(kāi)發(fā)商不同意，袁某無(wú)奈訴至法院?！　÷蓭熃獯穑骸　÷蓭煂?dǎo)購(gòu)網(wǎng)、廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所林小冰律師對(duì)此分析表示，開(kāi)發(fā)商在應(yīng)訴時(shí)辯稱(chēng)，依據(jù)最高人民《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定是無(wú)效。”其公司直到法庭審理結(jié)束都沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，因此應(yīng)認(rèn)定協(xié)議無(wú)效，只需退還袁某5萬(wàn)元即可。　　但我們要看到的是，雙方簽訂的是《購(gòu)房預(yù)訂協(xié)議書(shū)》而不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，最高人民《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條是針對(duì)商品房預(yù)售合同規(guī)定的，并不適用《購(gòu)房預(yù)訂協(xié)議書(shū)》，協(xié)議書(shū)應(yīng)認(rèn)定為有效，適用最高人民《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”　　開(kāi)發(fā)商未能在XX年5月底以前與袁某簽訂正式售房合同，構(gòu)成違約，應(yīng)適用《合同法》第115條“當(dāng)事人可以按照《擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金即10萬(wàn)元。